Expulsion Locataire pour Loyers Impayés : Conditions & Procédure à Suivre
Être propriétaire d’un logement à louer n’est pas toujours chose facile. Dans un contrat de bail, il est possible que l’on soit confronté à un locataire qui ne paye pas son loyer et qu’on soit contraint d’ expulser le locataire.
Dans ce genre de situation, une question demeure en permanence : Doit-on résilier le contrat de bail et procéder à l’expulsion du locataire ? Comment procéder à une expulsion selon la loi si mon locataire ne paye pas son loyer ? S’il est vrai que l’expulsion des locataires est légale, il faut savoir que c’est une démarche qui requiert le respect de certaines procédures. Pour l’expulsion d’un locataire de son logement, la démarche à suivre est assez compliquée et demande parfois pas mal de temps. De plus, pour espérer vous faire rembourser vos loyers impayés, vous devez avoir souscrit à une assurance loyer impayé qui vous protège en cas de locataire insolvable.
Nous allons voir les facteurs et les conditions qu’il faut connaître dans la procédure d’expulsion tels que le motif, le délai, le coût ou le droit des deux parties.
Que faire en cas de non-paiement de loyer ?
Pour un logement locatif, le non-paiement des loyers est l’une des principales raisons d’un contentieux entre le propriétaire et le locataire, qui entraîne souvent la rupture d’un contrat de bail. Si cela se produit, il n’est pas systématique de procéder directement à une expulsion du locataire.
En tant que propriétaire-bailleur, pensez d’abord à contacter le locataire pour connaître la raison du retard. Cette approche permet d’éclaircir la situation, peut-être trouver un terrain d’entente, et connaître les raisons et l’ampleur du problème. Ainsi, vous serez plus aisément amené à déterminer les possibilités de retour à la normale. En effet, le locataire, lui, peut de son côté avoir recours à des aides financières au logement (APL, ALS, ALF), pour subvenir à son bail et régler sa défaillance, au cas où le locataire aurait des problèmes financiers. Il se peut d’ailleurs qu’une de ces aides, que le locataire perçoit régulièrement, ait un retard ponctuel ou qu’il n’y ait plus droit. À ce moment là, vous pouvez envisager de donner ou pas à votre locataire un délai de paiement loyer impayé. Si après la discussion, le locataire ne paie pas son loyer dans les délais prévus, vous pouvez contacter votre assurance loyers impayés ou encaisser la caution le cas échéant.
L’assurance loyers impayés et caution
La résiliation de bail par le propriétaire pour non-paiement de loyers ne peut se faire qu’après avoir eu recours à l’assurance loyers impayés (si le propriétaire-bailleur en a souscrit) ou, le cas échéant, à la caution du locataire.
L’assurance loyer impayé
Avec le risque de non-paiement de loyer, l’assurance loyer impayé propose aux propriétaires de logement locatif une solution destinée à rembourser les échéances de loyers impayés, ainsi que les dégradations du logement ou de l’habitation. Grâce à cette assurance loyers impayés, le propriétaire peut décider d’expulser un locataire qui ne paie plus son loyer.
Hormis le recouvrement loyer impayé, cette assurance permet également au propriétaire-bailleur du logement d’obtenir la garantie de recours loyer impayé et de protection judiciaire. L’assurance loyers impayés prend en charge les dépenses de contentieux liés au recouvrement du loyer impayé (frais, huissier, avocat) du propriétaire, ainsi que les frais de procédure pour l’expulsion du locataire.
La caution solidaire
Dans le cas où le propriétaire n’a pas souscrit à un contrat d’assurance loyers impayés, le propriétaire peut faire appel à la caution solidaire. Il s’agit d’une tierce personne qui se porte garant pour le locataire, et qui prend en charge l’obligation de payer les loyers impayés en cas de non-paiement des loyers du locataire. Toutefois, les formalités demandées pour la réalisation de cette procédure sont très complexes. De ce fait, il n’est pas rare que la caution soit contestée si la tierce personne juge que les procédures loyers impayés ne suivent pas les normes. Il reste donc préférable et plus prudent au propriétaire de souscrire à l’assurance loyers impayés pour assurer le recouvrement d’un loyer impayé.
Que faire si l’expulsion du locataire est inévitable ?
Si malgré la tentative de discussion et le recours à l’assurance loyers impayés, le locataire ne paye toujours pas ses loyers impayés, le propriétaire-bailleur doit penser à la procédure d’expulsion du locataire de son logement. En effet, l’arrêt sorti par le Conseil d’État du 1er octobre 2015 mentionne que même les loyers non perçus sont imposables au propriétaire. Il devient alors urgent pour le propriétaire d’exiger le règlement de sa dette locative ou d’enclencher les procédures d’expulsion.
Toutefois, il est utile de savoir que le propriétaire ne peut enclencher cette démarche qu’en respectant certaines conditions, en l’occurrence :
● Un délai de 2 mois pour la mise en demeure du locataire ;
● Une signification de la décision d’expulsion au locataire ;
● Le respect de la trêve hivernale (entre le 1er novembre et le 31 mars).
De plus, la procédure loyer impayé varie en fonction de l’existence ou non d’une clause résolutoire loyer impayé (clause de bail entre le propriétaire et le locataire, valable en location de logement classique ou de logement meublé). Dans la plupart des cas, la clause résolutoire est présente dans le contrat de bail. Elle stipule que si le locataire ne paie pas son loyer dans les délais d’expulsion locataire, la résiliation de bail est automatique.
Si la clause résolutoire loyers impayés n’existe pas, le propriétaire doit passer par la justice pour procéder à l’expulsion du locataire. En effet, le tribunal judiciaire est la seule instance qui peut prononcer l’expulsion.
Cependant, il faut savoir qu’un propriétaire-bailleur qui effectue personnellement l’expulsion du locataire risque 3 ans de prison et une amende de 30 000 euros selon la loi numéro 226-4-2 du code pénal. Ainsi, pour réaliser l’expulsion du locataire, il est primordial qu’un huissier de justice soit présent. Cette loi est valable même si le contrat de location contient une clause résolutoire loyers impayés.
La procédure d’expulsion du locataire prend combien de temps ?
Une fois enclenchée, la procédure loyer impayé pour une expulsion locataire est valable pour une durée maximale de 3 ans. Or, comme cité précédemment, cette démarche nécessite le respect de quelques conditions. Ainsi, du premier commandement de payer les loyers impayés à l’exécution de l’expulsion, cela peut prendre quelques mois.
Du premier commandement à la procédure d’expulsion locataire
Le premier commandement est le recours par voie d’huissier pour signaler la dette locative au locataire. Après cela, le locataire se voit accorder un délai de 2 mois à partir de la réception du courrier par l’huissier, sauf en cas de négociation entre propriétaire et locataire pour un paiement échelonné. Une fois ce délai de paiement loyers impayés passé, le propriétaire-bailleur saisit le tribunal judiciaire ou le juge des référés pour obtenir une audience de jugement plus rapide. Après cela, toujours par voie d’huissier, le propriétaire signifie la décision d’expulsion au locataire.
Le locataire a le droit de faire appel auprès de la justice ou du juge des référés dans le mois suivant les décisions de résiliation de bail par le propriétaire pour non-paiement avant une expulsion logement. Après quoi, la signification (par voie d’huissier) se fait 2 mois après le jugement. Cela permet au locataire le temps d’organiser son déménagement ainsi que son relogement dans de nouveaux lieux. Une fois que ce délai est dépassé, l’huissier peut faire appel aux forces de l’ordre pour réaliser une expulsion forcée du locataire de son logement ou de l’habitation si ce dernier ne coopère pas.
Cas où le locataire demande un délai
Il est possible que le locataire demande un délai après avoir reçu la lettre d’expulsion (par courrier ou par voie d’huissier). Dans certains cas, le juge peut accorder des délais renouvelables au locataire selon les situations. Notamment, le juge prend en compte :
● La volonté du locataire à payer ses dettes locatives ;
● La situation du bailleur, en particulier l’âge et la situation financière ;
● La situation du locataire.
Ainsi, il est envisageable que le tribunal et le juge autorisent un délai au locataire s’il juge que le locataire n’est pas apte physiquement à trouver facilement un nouveau logement par exemple.
Par conséquent, avant de penser à l’expulsion du locataire de son logement, le propriétaire-bailleur doit avant tout essayer de trouver une solution à l’amiable. À titre d’exemple, en cas de bonne volonté du locataire, en tant que propriétaire, vous pouvez penser à un échelonnement de la dette, pour 1 mois de loyer impayé par exemple. Cela va laisser le temps au locataire de régler sa situation tout en maintenant un bon respect locatif entre les deux parties.
Assuralur, l’assurance des propriétaires non occupants vous permet de vous protéger des loyers impayés.
