Location longue durée vs courte durée : comment choisir entre la location meublée, courte ou longue durée pour votre investissement locatif ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, il est essentiel de choisir le bon type de location. Faut-il opter pour une longue durée, plus stable, ou se tourner vers une courte durée, souvent plus rentable mais plus contraignante ? Que vous soyez propriétaire d’un bien ou en passe de le devenir, le choix dépend de plusieurs facteurs : rentabilité attendue, gérance, fiscalité, et profil du locataire visé.

Entre le bail classique, le régime réel, les loyers impayés ou encore la vacance locative, chaque formule comporte ses avantages et ses inconvénients. 

Location longue durée vs courte durée : quelles différences essentielles ?

Qu’est-ce qu’une location longue durée ?

Elle concerne généralement les logements loués pour une durée supérieure à 12 mois (ou 9 mois pour les étudiants). Elle peut être vide ou équipées, mais reste encadrée par un bail strict, qui offre une grande stabilité à toutes les parties. Ce format est souvent utilisé pour une résidence principale, avec un loyer fixe et régulier.

La mise en oeuvre est simplifiée, et les relations avec les locataires sont souvent de longue haleine. Elle séduit les propriétaires souhaitant éviter d’avoir un logement vide et assurer des revenus locatifs prévisibles.

Qu’est-ce qu’une location courte durée ?

Aussi appelée location saisonnière, elle s’adresse à un public temporaire : touristes, professionnels en déplacement, ou voyageurs. Elle se pratique souvent sur des plateformes comme Airbnb ou Booking.com. Le bien est meublé et loué pour quelques jours à quelques semaines.

Ce format est souvent plus rentable à court terme, mais demande une gestion locative plus intensive (check-in/out, ménage, maintenance). Il est également soumis à des réglementations spécifiques selon les villes et peut nécessiter une déclaration préalable ou un changement d’usage du logement.

Quel type de location privilégier selon votre objectif locatif ?

Si votre priorité est la simplicité, la longue durée reste un choix sûr. Si vous visez une rentabilité maximale, avec un bien situé en zone touristique ou dynamique, ce format peut être une stratégie efficace… à condition d’en maîtriser la mise en oeuvre et la fiscalité.

Les avantages de la location courte durée vs location long terme

Avantages de la courte durée

Opter pour ce format offre de nombreux bénéfices aux propriétaires souhaitant maximiser leurs loyers. En premier lieu, cette méthode permet de louer à des tarifs journaliers plus élevés, ce qui peut générer des revenus locatifs supérieurs à ceux d’un contrat classique, surtout dans les zones touristiques ou les grandes villes.

Autre avantage : une grande flexibilité. Vous pouvez mettre votre bien à disposition quand vous le souhaitez, et en profiter personnellement en dehors des périodes de réservation. Cette gestion souple attire les investisseurs désireux de garder un accès ponctuel à leur logement.

Enfin, la fiscalité des séjours meublés est particulièrement avantageuse sous le régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % (voire 71 % pour les biens classés), réduisant significativement l’impact fiscal sur les loyers.

Avantages de la longue durée

Cette formule, séduit par sa simplicité et sa stabilité. Elle garantit au propriétaire des rentrées régulières, avec un cadre légal structuré qui limite les litiges. Ce modèle convient parfaitement à ceux qui veulent éviter la gestion quotidienne et les contraintes logistiques.

Autre point fort : la sécurité juridique. Le bail encadre strictement les rapports entre locataire et propriétaire, notamment en cas de loyers impayés ou de congé. Les charges sont plus simples à répartir, et la gestion peut être totalement confiée à une agence.

Côté fiscalité, la mise en location non meublée peut être déclarée sous le régime réel, permettant de déduire les frais, les intérêts d’emprunt, les travaux, et ainsi de réduire le revenu imposable.

Quels revenus attendre selon le type de location ?

Tout dépend du taux d’occupation, de l’emplacement, du profil des locataires visés, et de votre aptitude à gérer efficacement le logement. En location de courte durée, les recettes peuvent être plus élevées, mais elles sont aussi moins régulières et plus exposées aux imprévus (crise sanitaire, saison basse…).

En formule classique, les revenus sont stables et prévisibles, idéals pour bâtir une stratégie patrimoniale solide, même si la rentabilité brute peut s’avérer inférieure.

Inconvénients de la location courte durée et longue durée

Les inconvénients de la courte durée

Si la courte durée séduit, elle présente aussi plusieurs inconvénients à prendre en compte avant de mettre en location son bien.

D’abord, la gestion locative est beaucoup plus chronophage : accueil des locataires, états des lieux fréquents, ménage entre chaque séjour, réponses aux messages… Autant de tâches qui nécessitent du temps ou l’intervention d’une conciergerie, ce qui réduit les loyers nets.

Ensuite, cette location saisonnière est très dépendante de la saison et de la localisation. En cas de faible demande touristique ou d’événements exceptionnels (crises sanitaires, travaux dans la zone…), le taux d’occupation peut chuter, affectant directement vos revenus locatifs.

Enfin, la réglementation est plus stricte : dans certaines villes, la courte durée nécessite une déclaration, un changement d’usage du logement, voire une autorisation de la copropriété. Le non-respect de ces obligations peut entraîner des sanctions financières importantes.

Les inconvénients de la location longue durée

La longue durée, quant à elle, présente aussi des limites. Le principal inconvénient réside dans le manque de flexibilité : une fois le bail signé, vous ne pouvez pas reprendre votre logement librement sans respecter les délais légaux et les motifs de congé acceptés.

Autre point sensible : la gérance des loyers impayés. Bien qu’il existe des assurances pour les couvrir, un locataire qui ne paie plus son loyer peut entraîner des procédures longues et coûteuses. 

Enfin, la rentabilité brute est souvent moins élevée qu’en location courte durée, notamment dans les grandes villes. Cela peut freiner les investisseurs à la recherche d’un rendement rapide ou important.

Les obligations légales selon la durée de location

Chaque type de location implique des règles spécifiques. En location longue durée, vous devez respecter la loi ALUR, fournir certains diagnostics, et rédiger un bail conforme (vide ou meublé).

En location saisonnière, la législation varie selon les communes, avec parfois une limitation du nombre de jours de location par an pour les résidences principales, et des obligations d’enregistrement pour lutter contre l’essor incontrôlé des locations touristiques.

Il est donc crucial de bien connaître la réglementation applicable avant de louer en courte ou longue durée.

Location courte durée vs longue durée : quelle fiscalité s’applique ?

Fiscalité de la courte durée (LMNP, micro-BIC)

La location courte durée, relève du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Elle offre un cadre fiscal très avantageux, surtout si vous optez pour le régime micro-BIC :

• Micro-BIC : si vos revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 € par an, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %, voire 71 % si votre bien est classé “meublé de tourisme”.

• Régime réel : au-delà de ce seuil, ou sur option, vous pouvez déclarer vos charges réelles (frais d’entretien, amortissements, intérêts d’emprunt, assurances, etc.), ce qui peut réduire considérablement votre imposition.

La location saisonnière permet donc une optimisation fiscale intéressante, surtout si vous avez investi récemment et supporté des charges importantes (rénovation, ameublement…).

Fiscalité de la longue durée (vide ou équipée)

La location à long terme, qu’elle soit meublée ou non, obéit à des règles fiscales différentes :

• Location vide : vos revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

  • Avec le micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € annuels.

  • Au réel, vous pouvez déduire vos charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux, assurances, etc.

• Location meublée longue durée : comme pour la courte durée, vous relevez du régime LMNP, avec possibilité de choisir entre micro-BIC (50 % d’abattement) ou réel.

En résumé, le choix dépend du type de location, du montant des loyers, et de votre stratégie : simplicité ou optimisation ?

Quel régime choisir selon votre profil de bailleur ?

Si vous cherchez une gestion simplifiée et ne dépassez pas les plafonds, le micro-BIC ou micro-foncier peut suffire. En revanche, si vous engagez des dépenses importantes, le réel est souvent plus avantageux fiscalement, notamment pour déduire les charges et réduire le revenu imposable.

N’oubliez pas que le régime fiscal impacte directement la rentabilité nette de votre investissement locatif. Il peut donc être utile de se faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Louer en courte ou longue durée : comment choisir la bonne stratégie ?

En fonction de la localisation du bien

Le type de location le plus adapté dépend fortement de la localisation de votre logement.

• Dans une ville touristique (bord de mer, montagne, grandes métropoles), la location courte durée peut s’avérer plus rentable, avec un loyer journalier élevé et un bon taux d’occupation pendant les périodes fortes.

• En zone résidentielle ou dans une commune avec peu d’attractivité touristique, le long terme est souvent plus stable et évite une vacance locative prolongée.

N’oubliez pas de consulter la réglementation locale : certaines villes limitent ou encadrent la location saisonnière.

En fonction du type de locataire visé

Le profil visé joue aussi un rôle clé.

• Vous ciblez des touristes, des professionnels en mission courte ou des étudiants internationaux ? → La location meublée courte durée est idéale.

• Vous cherchez à louer à des familles, des couples ou des étudiants sur le long terme ? → Une location longue durée (équipée ou vide) sera plus adaptée.

La durée de séjour souhaitée par vos locataires vous donnera une bonne indication sur le modèle locatif à privilégier.

En fonction de votre profil d’investisseur

Votre temps disponible et votre tolérance à la gestion vont aussi orienter votre choix :

• Vous souhaitez minimiser la gérance ? La location à long terme offre une grande tranquillité, avec peu d’interventions et une relation continue avec une seule personne.

• Vous avez du temps ou travaillez avec une agence/concièrgerie ? La courte durée peut booster vos rentes, même si la gestion locative est plus complexe.

Enfin, votre profil fiscal et vos objectifs patrimoniaux (recherche de rentes régulières, plus-value à la revente, ou optimisation fiscale) seront déterminants dans le choix entre courte ou longue durée.

Résumé : que choisir entre location courte ou longue durée pour votre investissement ?

La location courte durée (type Airbnb, saisonnière) offre souvent une rentabilité plus élevée grâce à des loyers journaliers supérieurs. Elle convient particulièrement aux zones touristiques et permet au propriétaire de conserver une certaine flexibilité d’usage. En contrepartie, elle demande une gérance plus exigeante (ménage, rotation des locataires, maintenance) et est soumise à une réglementation stricte dans certaines villes. Côté fiscalité, le régime LMNP en micro-BIC devient moins avantageux depuis 2024, avec un abattement réduit à 30 % et un plafond limité à 15 000 € de recettes. Le réel reste intéressant pour déduire les charges et amortissements.

La location longue durée, quant à elle, garantit des loyers réguliers et sécurisés, avec une vacance locative très faible. Elle nécessite peu d’intervention, surtout si le bien est confié à une agence. En revanche, elle offre une rentabilité brute plus modérée. Elle est encadrée par des règles précises (bail, plafonnement des loyers, durée minimale). La fiscalité dépend du statut : location vide, ou non en longue durée. Des dispositifs comme Pinel ou Loc’Avantages peuvent aussi s’appliquer.

Afin de vous aider à comparer d’un seul coup d’œil les caractéristiques de ces deux options d’investissement locatif, voici un tableau comparatif synthétique entre location courte durée et location long terme :

Conclusion : Choisir la bonne durée de location pour un investissement locatif serein

En conclusion, le bon choix entre location courte ou longue durée dépend de vos objectifs, du temps que vous souhaitez consacrer à la gestion, et de la localisation du logement. Quelle que soit la formule, bien anticiper les contraintes et les avantages vous permettra de réussir votre investissement locatif.

Avant de mettre un bien en location, il est vivement recommandé de souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO). Elle vous protège en tant que bailleur, même en cas de logement vacant, contre des risques comme les dégâts des eaux, les incendies ou la responsabilité civile. Pour en savoir plus et trouver la solution adaptée, rendez-vous sur Assuralur.fr, spécialiste de l’assurance pour les investisseurs immobiliers.